De stad op ooghoogte

De plint is de gevel van gebouwen op begane grond en is cruciaal voor de stad op ooghoogte. Wat ervaar je als bezoeker wanneer je om je heen kijkt? Vormen de panden met hun invulling en ontwerp samen een aantrekkelijk geheel, een stedelijke ruimte waarin je je thuis voelt? Sluiten de plinten aan op de loopstromen door het stedelijk gebied? Wat zijn goede programma’s voor plinten? Welke aanpak en samenwerkingsvormen zijn er nodig om niet functionerende plinten te transformeren? Stipo werkte de afgelopen periode in allerlei vormen aan plintenstrategie: van de invulling van de Citylounge in de binnenstad van Rotterdam tot de opgave om van de lelijkste straat van Amsterdam een verblijfsstraat te maken; van mode in Klarendal tot de bijdrage portiekflats kunnen leveren aan stedelijke warmte.

 

Haarlemmerdijk Amsterdam

De stad is niet alleen een functionele ruimte, maar ook een belevingsruimte. Schoonheid en functionaliteit zijn weliswaar al door Vitruvius als gelijkwaardige kernwaarden geïntroduceerd, maar we kunnen wel stellen dat de functionaliteit in de afgelopen decennia behoorlijk dominant is geweest door de combinatie van de behoefte aan een grote naoorlogse bouwproductie en de industrialisering van het bouwproces.

Maar nu zien we, althans in de westerse economieën, de omslag van ‘stad maken’ naar ‘stad zijn’. Nieuwbouw zal er in de groeigebieden altijd wel blijven, maar het voortdurend heruitvinden van bestaande stedelijke structuren wordt dominant.

Na de decennia van functionalisme is daarbij misschien wel als eerste een correctie nodig naar weer meer beleving van stedelijke ruimte: stedelijke warmte zoals we dat vanuit onze stadspsychologische invalshoek noemen. Bovendien, door de kenniseconomie, de steeds grotere verknoping op wereldschaal, het nieuwe werken, de grote concurrentie in winkelen en wonen, de groei van het aantal stedelijk georiënteerde hogeropgeleiden en de opkomst van singles en tweepersoonshuishoudens ondervindt niet alleen de stad als geheel een enorme herwaardering, maar wordt ook de beleving binnen die stad alleen maar belangrijker. Het zijn de pleinen, parken en terrassen waar de kenniswerkers hun ideeën uitwisselen, de winkel- en cultuurplekken waar al veel andere mensen zijn die in trek zijn, en de woonwijken met een stedelijke beleving die bijzonder in trek zijn.

Antwerpen

Waarom plinten?

Stedelingen beleven hun stad primair vanaf wat we bij Stipo aanduiden als het publiek domein. Dat is een ruimer begrip dan alleen “openbare ruimte”; ook de gevels van gebouwen en datgene wat zich op de begane grond op ooghoogte bevindt hoort daarbij. Een belangrijk onderdeel daarbinnen vormen weer de plinten: de begane grond van gebouwen, de stad op ooghoogte. Een gebouw kan heel lelijk zijn, maar als de plint leeft dan kan de beleving toch positief zijn. Omgekeerd kan een gebouw heel mooi zijn maar als de begane grond uit een dichte muur bestaat dan is de beleving op straat weinig positief.

Plinten zijn cruciaal voor de beleving en aantrekkingskracht van de stedelijke ruimte in woon- en werkgebieden. In binnensteden en op knooppunten zijn ze bovendien ook economisch belangrijk. Dat blijkt ook uit onderzoeken: als de bestemming veilig, schoon, ontspannen en begrijpelijk is, als bezoekers kunnen uitwaaieren en als aan hun verwachtingen wordt voldaan of als deze worden overtroffen, verblijven bezoekers drie maal langer en geven ze meer uit dan wanneer er sprake is van een ongastvrij onthaal en een verwarrende structuur. Goede plinten zijn van belang voor de economie, en niet alleen vanwege consumentenbestedingen. Een evenwichtige arbeidsmarkt met hogeropgeleiden vereist stedelijke ruimtes die meer zijn dan functionele werk-, woon- of winkelgebieden. De kennis- en belevingseconomie heeft stedelijke ruimtes nodig met beleving, karakter, een goede sfeer van verblijf, ontmoeting en interactie.

Het gaat daarbij om het totaal van de hele stedelijke ruimte, maar de plint speelt wel een sleutelrol. De begane grond vormt misschien maar 10% van het totale gebouw maar bepaalt wel voor 90% de bijdrage aan de omgeving. De stad verandert meestal pand voor pand van functies, maar uiteindelijk bepaalt de samenhang van al die panden of er een aantrekkelijk verblijfs-, woon- en vestigingsklimaat ontstaat. De plint vormt met de openbare ruimte de drager van dat samenhangende geheel.

Mr Visserplein, binnenstad Amsterdam. Nul deuren.

Niet vanzelfsprekend

Tot zover misschien logisch. Maar toch zien we lang niet overal goede plinten, integendeel. Waarom is dat? In de projecten waarin we hebben gewerkt stuiten we op allerlei redenen waarom het allerminst vanzelfsprekend is de combinatie van interventies van overheid en marktpartijen tot goede plinten leidt.

Om te beginnen zijn er veel panden waar in het verleden vanuit een andere ontwerpopvatting de plint zich niet of slecht leent voor vulling met een aantrekkelijk programma. Tegelijkertijd zijn er veel ontwikkelingen die het programma ‘naar binnen zuigen’ en hun aandacht meer richten op de binnenwereld dan de omgeving: winkelcentra, multifunctionele uitgaanscomplexen, zorgclusters en campusterreinen zijn daar vaak slechte voorbeelden van. Monofunctionaliteit en primaire gerichtheid op autogebruik kunnen daarbij verslechterende factoren zijn, zoals in eenzijdige bedrijfs- en kantoorgebieden.

Waar het wel lukt om de plint te vullen is het winstgevender als dat gebeurt met detailhandel of horeca. Dit betekent dat bij vrijwel iedere (her)ontwikkeling vooral op commercieel programma wordt ingezet. De vraag is of dit houdbaar blijft. In de afgelopen tien jaar is er 50% winkeloppervlak bijgebouwd in Nederland, terwijl de omzet hetzelfde bleef. De komende tien jaar wordt verwacht dat er 30% winkeloppervlak verdwijnt als gevolg van internetwinkelen. We zullen dus ook veel vaker moeten gaan kijken naar vulling met andere functies: gewoon wonen goed vormgegeven in de plint; maar bijvoorbeeld ook maatschappelijke functies als scholen niet automatisch in (vaak naar binnen gerichte) multifunctionele accommodaties stoppen, maar vaker in plinten.

Ypenburg, basisschool in de plint – over twintig jaar kan het iets anders worden

Veel straten staan onder druk, ‘de loop is er uit’. Aanloopstraten in binnensteden, straten rondom knooppunten van (openbaar) vervoer, straten in werkgebieden en straten in woonwijken kennen leegstand of scheefstand (geen passend programma en/of laagwaardige uitstraling). Deels is dit een natuurlijke levenscyclus, deels spelen hier allerlei andere factoren, zoals de verschuiving van het zwaartepunt binnen steden, verkeerd huurbeleid of fouten in het ontwerp. Dit wordt versterkt door trends als internetwinkelen. Tegelijkertijd is, naarmate het wonen, (nieuwe) werken, winkelen en recreëren nog altijd meer footloose wordt, beleving steeds belangrijker. Er dienen zich daardoor steeds ook weer nieuwe trends aan, zoals specialiteiten­winkels, tijdelijke creatieve functies. Maar een goede plintenstrategie zal dus breed naar alle functies moeten kijken, inclusief maatschappelijke functies en wonen op de begane grond.

Naast deze meer algemene stedelijke ontwikkelingen is het interessant om naar enkele van de belangrijkste spelers te kijken: ontwikkelaars, eigenaren, huurders.

Vanuit de optiek van projectontwikkelaars is de plint vooral een onderdeel van het gebouw en niet zozeer bedoeld om een aantrekkelijke straat te ontwikkelen. In financiële zin is het in de meeste gevallen bovendien een ondergeschikt onderdeel van het gebouw. Als er voldoende animo is voor de kantoren of woningen in het gebouw, kan er gestart worden met de ontwikkeling. Een gevulde plint is dan mooi meegenomen maar geen breekpunt bij de investeringsbeslissing.

 

Kantooreigenaren zijn tevreden als ze 90% van hun gebouw verhuurd krijgen. Voor hen is de plint vaak een hele andere, moeilijke en versnipperde markt. Bij single-user kantoorgebouwen wordt de begane grond daarom vaak gebruikt als entree. Vanuit de gebruiker bezien een logische keuze die, zoals we in veel kantoorstraten kunnen zien, echter weinig bijdraagt aan de verblijfskwaliteit en aantrekkelijkheid van het gebied.

Helaas laten ook veel vormgevers het afweten. Niet alle, maar nog altijd wel veel architecten zijn bij het ontwerpen gericht op het gebouw en niet per definitie op het maken van goede straten. En ook bij de inrichting van het ernaast gelegen openbaar gebied spelen allerlei belangen een rol, zoals verkeerskundige, en is beleving niet vanzelfsprekend een uitgangspunt. En tot slot zijn er de huurders, die soms afgeplakte ramen of dichte lamellen prefereren boven een relatie met de straat.

Uit de bovenstaande punten blijkt dat een goed gevulde plint de komende decennia geenszins vanzelfsprekend is, en dat overheid en markt hier samen aan moeten werken. Anders gezegd: het realiseren van goede plinten en een goede stedelijke belevingsruimte vraagt om een actieve gemeente en markt. Er is een strategie nodig waarin overheden, ontwikkelaars, ontwerpers, eigenaars en huurders elk hun eigen rol hebben. Omdat elk gebied weer heel anders is, is die strategie overal anders.

 

Coolsingel Rotterdam, voor en na plintenaanpak

Goede plinten, slechte plinten

Maar wat zijn eigenlijk goede en slechte plinten? Om dit te beoordelen hebben we samen met de dS+V en OBR in Rotterdam een kader met criteria ontwikkeld, waarbij is gebleken dat je op drie schaalniveaus moet kijken:

• pandniveau
• straatniveau
• omgevingsniveau.

Alle drie werken op elkaar in. In een meer decentraal gelegen gebied met weinig koopkracht gelden andere wetten dan op een centraal gelegen plek direct aan de belangrijkste loopstromen door de stad. Zoals het Engelse gezegde: “you can’t build a snowman, unless it’s snowing”. De set met criteria is mede gebaseerd op het werk van Jan Gehl (een van de belangrijkste experts op het gebied van openbare ruimte) en het Commentaar van Allan Jacobs op de plinten in Rotterdam (PDF, 3 Mb) (Allen Jacobs publiceerde Great Streets, gebaseerd op dertig jaar onderzoek van de belangrijkste straten ter wereld). Hij is te vinden op een aparte pagina op onze website.

Haarlem, gewoon goed vormgegeven wonen in de plint

Plintentrends

In onze projecten komen we in winkelen, wonen, werken, maatschappelijke functies en uitgaan veel ontwikkelingen tegen die maken dat het krijgen van goede plinten onder druk staat. Tegelijkertijd zijn er ook veel nieuwe trends die juist bijdragen aan betere plinten. We zetten enkele belangrijke trends hieronder op een rij:

Functie	Plinten bedreigende functies	Voor plinten kansrijke trends
Winkelen	Online shopping, minder winkelplinten nodig Overaanbod winkelontwikkeling Schaalvergroting van winkels, ketenvorming Overdekte shopping malls die alle plintfuncties naar binnen zuigen Versnipperd eigendom in winkelstraten waardoor iedereen per pand voor de meest betalende functie gaat	Beleving wordt concurrentiefactor tussen stads- en internetwinkelen Opkomst specialiteitenwinkels Nieuwe allochtone ondernemers Publieksgerichte cultural industries Tijdelijke popup stores Straatmanagement waarbij een logica op straatniveau ontstaat
Werken	Nieuwe werken: per saldo minder kantoren nodig, nieuwe structurele leegstand, tot 35% minder oppervlak nodig Autogerichte complexen met een dode begane grond Monofunctionele werkgebieden op eenzijdige kantoor- of bedrijfsterreinen Kantoorfuncties op begane grond met dichte lamellen en gesloten karakter na kantooruren	Nieuwe werken: interactie en ontmoeting in de plint Flexibele werk- en ontmoetingsplekken bij knooppunten OV Medegebruik bestaande plekken als bibliotheken, musea, over­heids­gebouwen, theaterfoyers, sport Tijdelijke vulling leegstaande plinten Ambachten, ateliers en creatieve sectoren met een baliefunctie Broedstraten in plaats van broedplaatsen Werkfuncties die plint nodig hebben (20%): gezondheid, uiterlijke verzorging, voeding, afbouw en reparatie
Maat- schappelijk	Clustering maatschappelijk vastgoed in multifunctionele accommodaties en brede scholen die alle functies naar binnen zuigen Clustering onderwijs in campussen die alle functies naar binnen zuigen	Maatschappelijk vastgoed zoals basisscholen in plinten onderbrengen Dienstverleningsposten in de wijk van de zorg, wijkpolitie, corporatie, etc Oprichting van organisaties die ‘makelen’ tussen gebruik en tijdelijk leegstaand maatschappelijk vastgoed Vooruitgeschoven posten van hogescholen en ROC’s zoals werkervaringsplaatsen, incubators voor startende bedrijven van studenten
Uitgaan	Naar binnen gekeerde uitgaanscomplexen Soms te hoog wenselijkheidsgehalte bij nieuwe stedelijke ontwikkeling Eenzijdige dominantie van uitgaan in (binnen)stedelijke gebieden	Horeca is traditioneel goede plintfunctie Tijdelijke uitgaansplekken in leegstaande plinten Publieksgerichtere uitstraling van musea, museumcafé en shop voor de ticketpoortjes en met duidelijke uitstraling naar de straat Tijdelijke tentoonstellingen in plinten
Wonen	Terugtrekken in van de buitenwereld afgesloten of afgekeerde gebouwen of complexen	Stadswonen: meer plintvragende bevolking, ogen op straat Woon-werk combinaties Herleving gesloten bouwblok met goede en flexibele plint

Dit is een tabel in ontwikkeling, we breiden hem graag uit. Klik hier om een reactie te geven.

Parijs, levende plint

Inspirerende aanpakken

Voor de plintenstrategieën leren we graag van bijzondere aanpakken die al worden uitgevoerd. Voor de Plintenstrategie Rotterdam hebben we die ervaringen gebundeld in het Inspiratieboek Plintenstrategie Binnenstad Rotterdam (PDF, 3 Mb). Hierin komen aan de orde:

• Een interview met Adriaan Geuze over de waarde van plinten in Rotterdam
• De Meent, de straat die dankzij één vastgoedeigenaar als ‘Doornroosje werd wakker gekust’
• De WOM in de Witte de Withstraat, een straat die schreeuwde om verbetering van de leefbaarheid
• De Nieuwe Binnenweg en de Hoogstraat, die dankzij de groeibriljanten weer tot leven kwamen
• De Straat met de Zes Namen, waar de ‘blauwe ogen aanpak’ leidt tot kleine maar belangrijke verbeteringen
• De (door de gemeente Rotterdam en Stipo uitgevoerde) plintenpilot in drie straten
• De Core Strategy in Birmingham
• De Main Street Approach in Portland
• Vision 2024 in Liverpool
• De Zwischennützungargentur in Neukölln, Berlijn.

Eerder publiceerden we al op deze website het verhaal over de aanpak in Klarendal in Arnhem, een aandachtswijk waar woonwerkateliers voor modestudenten in de plinten een nieuwe impuls brachten.

Plintenstrategie Rotterdam, zullen we eens afspreken bij…

Plintenstrategie Rotterdam

Rotterdam zoekt naar een eigentijdse manier, passend bij het karakter van de wederopbouw, om meer verblijfskarakter in de binnenstad te krijgen. De stad realiseert zich volop dat het imago van de stad voor een groot deel afhangt van het centrum.

Naast de pilot in drie straten en de hiervoor genoemde lessen uit lopende aanpakgebieden analyseerden dS+V, Bureau Binnenstad en OBR samen met Stipo de situatie in de binnenstad. Het leidde tot een nieuwe analysetaal, waarbij loopstromen op verschillende momenten van de dag, stijging van de WOZ-waarde en een kaart van ‘zullen we even afspreken bij…’ enkele van de geanalyseerde lagen zijn. Ook kwam er een functiekaart, maar niet de gebruikelijke voor het gehele gebouw – de functiekaart op ooghoogte. Daaruit wordt inzichtelijk hoe zeer de binnenstad op de begane grond in relatief monofunctionele eilanden van wonen, werken, cultuur en winkelen is opgebouwd. Door de lagen te combineren zijn er nu tien gebieden aangewezen waar een ingreep nodig is, met daarbinnen prioriteiten voor de korte, middellange en langere termijn.

De analyses zijn te vinden in het Analyseboek Plintenstrategie Rotterdam (PDF, 4 Mb) en de Kaartenatlas Plintenstrategie Rotterdam (zie venster hieronder). Daarnaast werden instrumentarium en aanpak geanalyseerd. De Plintenstrategie zelf inmiddels ook beschikbaar, nu B&W Rotterdam hem hebben vastgesteld.

 

Internationale vergelijking

Eén van de aspecten van goede, gevarieerde straten kan zijn dat er veel verschillende publieksfuncties op korte afstand van elkaar te vinden zijn in de plint. Als onderdeel van de analyses voor de Weesperstraat vergeleken we de verschillende soorten ‘deuren’ en op welke afstand die te vinden zijn. We vergeleken straten die internationaal als ‘Great Streets’ (Allan Jacobs) bekend staan: Regent Street in Londen, Champs-Elysées en Boulevard St. Michel in Parijs en Paseo de Gracia in Barcelona. In Nederland analyseerden we levendige
straten zoals Haarlemmerdijk en Overtoom in Amsterdam en De Meent in Rotterdam, en levenlozere straten als Weena, Wibautstraat en Weesperstraat.

Daaruit bleek:

• Great Streets hebben gemiddeld elke 10 meter een deur met daarachter een woning, een publieksfunctie of een kantoor (8-10 deuren per 100 m)
• Great Streets hebben minimaal elke 15 meter een publieksfunctie (6-8 deuren per 100 m)
• Kantoren zijn geen randvoorwaarde, wonen kan mits het niet dominant wordt. Vooral publieke deuren maken de straat: winkels, uitgaan en onderwijs.

Dat steekt schril af tegen de Weesperstraat: deze heeft elke 103 meter een publieksdeur. De Haarlemmerdijk, het andere uiterste, elke 8 meter. Uit de analyse bleek echter ook dat het mogelijk is om in de bestaande panden zodanig functies op begane grond toe te voegen dat de Weesperstraat de Great Streets zou gaan benaderen. Gecombineerd met een goede positie in de stad en de aanstaande herprofilering waarbij er meer ruimte voor langzaam verkeer komt zou (zelfs) de Weesperstraat meer een verblijfsstraat kunnen worden.

Plintenprojecten

De afgelopen periode werkte Stipo in de volgende projecten aan plintenstrategie:

• Plintenpilot in drie straten in de binnenstad Rotterdam
• De Binnenstad op Ooghoogte, Plintenstrategie voor de hele binnenstad van Rotterdam
• De nieuwe kracht van Klarendal, Modekwartier Arnhem als aanjager van stedelijke vernieuwing
• Plintenstrategie Weesperstraat, condities en transitiestrategie voor een betere verblijfssfeer voor voetgangers
• Winkelcentrum Ypenburg, plintanalyse met interdisciplinair team SEV Publieke Ruimten
• Plintenaanpak Portiekflats Zutphen en Deventer, Woonbedrijf Ieder1 en PLUK

Daarnaast was onze bijeenkomst Stadsgeruchten van juni 2011 gewijd aan de plinten, waarbij frontlijnsturing in de casussen van de Plint BV voor de Zuidas (Bouwfonds) en de Eilandenboulevard in stadsdeel Centrum van Amsterdam centraal stonden.

Stipo werkt de komende periode met de vele partners in kennisuitwisseling en in opdrachten verder aan het ontwikkelen van de plintenstrategie, zowel op het niveau van de analyse en strategievorming voor een grotere gebieden als binnensteden, als op het niveau van de concrete aanpak en frontlijnsturing op straatniveau.

Plan Zuid Amsterdam, goed vormgegeven wonen in de plint

Plintengroep LinkedIn

Ideeën en kennis rond plinten blijven uitwisselen? Word lid van de LinkedIn groep plinten.

Meer weten?

Opdrachtgevers:

• Gemeente Rotterdam (plintenstrategie, pilotaanpak)
• Gemeente Stadsdeel Stadsdeel Centrum (Weesperstraat)
• Atelier Rijksbouwmeester en Gemeente Arnhem (Klarendal)
• SEV (Ypenburg)
• Woonbedrijf Ieder1 en PLUK (portiekflats)

Contactpersoon: Hans Karssenberg.
Klik hier om Hans een mail te sturen.
Of klik hier voor de contactgegevens van Stipo.

Lees hier het rapport De nieuwe kracht van Klarendal; mode als startpunt van vernieuwing (PDF, 35Mb). Het rapport werd op 6 april 2011 door de Rijksbouwmeester aan de wijk Klarendal aangeboden.

Lees de inmiddels door B&W vastgestelde Plintenstrategie voor de Rotterdamse Binnenstad

Of lees meer achtergrondinformatie over Modestad Antwerpen en de vergelijking die is gemaakt tussen De plinten in zeven strate in Antwerpen, Arnhem, Amsterdam en Rotterdam (PDF).

Stipo organiseerde een Stadsgeruchten bijeenkomst over het thema plinten, waarbij de Zuidas en de Eilandenboulevard in Amsterdam centraal stonden. Klik hier om meer te lezen over de avond.