De kracht van een goede plint
Deze tijd vraagt volgens Tony Wijntuin en Hans Karssenberg om een nieuwe aanpak voor het inrichten van binnenstedelijke locaties en gebieden. Het is niet meer voldoende om alleen naar vormgeving of alleen naar horeca, retail en diensten te kijken. Daarom hebben deze twee experts de handen nu ineen geslagen.
Beleving wordt een selling point, de plint is daarvoor cruciaal
Dubbele ervaring
Tony en Hans hebben hun sporen in de concept-, locatie- en stedelijke ontwikkeling wel verdiend. De eerste werkte jarenlang voor Schiphol en nam deze kennis mee naar zijn eigen bedrijf WYNE Strategy & Innovation, de tweede als oprichter en partner van Stipo, team voor interdisciplinaire stedelijke ontwikkeling.
Tony: ‘Een van de dingen die ik door mijn werk bij Schiphol heb geleerd, is te denken in grote mensstromen en hoe je deze mensen het best kunt bedienen. In combinatie met mijn ervaring als verantwoordelijke voor het Schiphol “winkelcentrum” toen, heb ik inmiddels een duidelijke visie op hoe een commerciële omgeving het beste kan worden ingericht. Welk soort winkels, horeca en diensten bied je aan aan de bezoekers? Met welke sfeer, uitstraling en beleving doe je dat? En hoe verdien je daarnaast geld met hetgeen je aanbiedt. Nu adviseer ik met mijn eigen bedrijf organisaties, bij voorkeur op zogenaamde “hightraffic locaties” met veel bezoekers, hoe ze een omgeving kunnen creëren die kwalitatief vergelijkbaar is met Schiphol. Zo adviseer ik nu onder andere het Erasmus MC - het grootste universitaire ziekenhuis van Nederland - op het gebied van hun retailontwikkeling. Wat ze kunnen doen om het aanbod aan hun gasten te verbeteren en een omgeving te creëren die optimaal is voor zowel de patiënten, bezoekers, medewerkers en studenten. Een mooie en uitdagende opdracht!’
Hans: ‘Mijn vak is stedelijke ontwikkeling. Sinds begin jaren ’90 heb ik via mijn bedrijf Stipo allerlei projecten in zowel Nederland, als in het buitenland gedaan. We werken met gedrevenheid voor de stad. Voor die steden is het steeds belangrijk wat er gebeurt in de openbare ruimte, wat het karakter van een stad is en hoe we zo kunnen investeren dat we er zo lang mogelijk van kunnen blijven genieten. We werken hierbij interdisciplinair aan de hardware (gebied, openbare ruimte, straten en pleinen) en de software (ziel, cultuur, antropologie, economische ketens). We organiseren coalities en allianties met als doel die stad gezamenlijk in ontwikkeling te krijgen. Het Museumplein in Amsterdam is een goed voorbeeld van zo’n project dat wij op deze wijze hebben geleid. Hiervoor hebben wij een plan begeleid dat uitgaat van de wensen van de enorme bezoekersaantallen die er zullen zijn als de musea weer open gaan. In dit traject zijn tegelijkertijd de musea en het Concertgebouw met elkaar tot samenwerking gekomen om dat plein straks te bespelen.’
De stad op ooghoogte
Aanvullend team
Tony en Hans leerden elkaar kennen via Peter Groenendaal, expert in placemaking. Al snel bleek al snel dat er veel raakvlakken waren, maar vooral ook dat ze elkaar goed aanvullen.
Hans: ‘Tony en ik raken elkaar in de visie en vullen elkaar tegelijkertijd aan in de expertise. We delen het inzicht dat het steeds meer om beleving van gebruikers gaat. Hoe maken mensen gebruik van hun omgeving, welke inzichten kun je daaruit halen, hoe kan je met deze inzichten de beleving beïnvloeden en in de behoeften van gebruikers voorzien. Wat we op elkaar als team aanvullen is dat ik strategisch-stedelijk kijk en Tony economisch-commercieel. Deze beide kanten hebben elkaar nodig. Een gezonde economie is noodzakelijk voor een bloeiende omgeving en omgekeerd.
Tony: Hans heeft – simpel gezegd - de kennis over de plint – de voordeur – in huis en ik kijk meer naar alles wat zich in en/ of achter die plint bevindt. Door onze samenwerking bieden we nu een totaalpakket aan waarmee we opdrachtgevers adviseren over de juiste aanpak; zowel voor, in, als achter de plint. Met daardoor een beter, meer overkoepelend en toekomstbestendig resultaat.’
Hans: ‘Onze opdrachtgevers bevinden zich binnen het vastgoed, grote instellingen, woningcorporaties, retailers, steden. Via welke partij we ook binnen komen, ons doel is om ervoor te zorgen dat er bij het realiseren van een project bij alle partijen betrokkenheid ontstaat. Laatst werden we plintendokters genoemd. Dat is een mooie vergelijking om te laten zien waarom bundeling van disciplines en teamwork nodig is. Voor een gebied of project dat niet gezond is, geldt hetzelfde als voor een persoon die ziek is; als je echt beter wilt worden, heb je verschillende specialisten nodig.’
Plinten op Schiphol Plaza
Beleving centraal
Deze manier van samenwerken is uniek en komt op een moment dat er in Nederland behoefte is om op een andere manier naar concepten, locaties en gebieden te kijken.
Hans: ‘De behoefte ligt er. In Nederland zijn er 40 jaar lang enorm veel nieuwe wijken gebouwd. Dat was ook echt nodig, want er was een grote kwantitatieve vraag. Nu zwakt dat – mede door de crisis – af en komt er meer en meer de opgave om de stadsstructuren die er al zijn door te ontwikkelen. Waar het vroeger ging om een stad maken, gaat het nu om een stad zijn. De vraag wordt kwalitatief. En dat is nou precies ons vakgebied.’
Tony: ‘Ja, vanuit commerciële optiek was de beweging: wij, als aanbieders van producten en diensten, moeten ervoor zorgen dat de consumenten naar ons toekomen. Er wordt nu gelukkig steeds meer ingezien dat als er al natuurlijke plekken zijn - zoals treinstations, universiteiten of delen van de binnenstad - waar veel mensen komen, de aanbieders zich moeten verplaatsen naar die locaties.’
Hans: ‘Vastgoedontwikkeling was heel lang goedkope ruimtes zo snel mogelijk bebouwen. Die wet werkt nu niet meer. Er vinden nu ontwikkelingen plaats op plekken waar energie is, waar iets bijzonders gebeurt of veel bezoekers op afkomen. Daar is een nieuwe taal voor nodig en de aanpak van plinten speelt daarbij een hele belangrijke rol. Laten we bijvoorbeeld eens naar de winkels in die plinten kijken. Vanwege het groeiende internetwinkelen verwacht de winkelbranche dat er de komende 10 jaar 30% van het winkeloppervlakte afgaat. Waarom gaan mensen dan nog wel de binnenstad in om een dagje te winkelen? Vanwege de beleving. De markt neigt naar het steeds belangrijker worden van beleving en emotie. Als je hier niet op inspeelt, zullen mensen naar andere plekken gaan.’
Tony: ‘Dit maakt ons vak complexer, maar vooral ook uitdagender. In deze tijd wordt je extra aangesproken op je creativiteit. Onze samenwerking biedt toegevoegde waarde als het gaat om het aanpakken van de wensen die er nu in de markt zijn. Wij komen met adviezen, oplossingen en concrete resultaten vanuit twee expertises in een tijd die vraagt om zo’n brede aanpak.’
De Haarlemmerdijk heeft elke vier meter een nieuwe publieksfunctie
Knooppunten en binnensteden
Er zijn genoeg locaties te bedenken, waar juist de combinatie van het vakmanschap van Hans en Tony een toegevoegde waarde heeft.
Hans: ‘De meeste huidige stationsgebieden zijn een goed voorbeeld van projecten waar ons vakmanschap heel goed van pas komt. Er zijn vaak geen vanzelfsprekende looproutes en geen goede winkels, horeca en services. Als deze voorzieningen al aanwezig zijn, zijn ze vaak alleen maar functioneel, maar er is geen sfeer en voelen de gebruikers zich daardoor unheimisch. Wij kunnen advies geven hoe zo’n gebied te ontwikkelen en te verbeteren. Een plan maken waardoor het ruimtelijk klopt. Het ontwerp en de inrichting goed is, inclusief het aanbod aan commerciële voorzieningen en diensten die naadloos aansluiten bij de klantbehoeften.
Tony: ‘Een ander gebied waar ik graag een bijdrage aan zou leveren, is de binnenstad van Rotterdam waar Hans al eerder bij betrokken is geweest. Geweldig wat daar al is gedaan, maar er liggen zeker nog meer kansen en mogelijkheden. Dit soort vraagstukken zie ik bijvoorbeeld ook bij de hogescholen en universiteiten.’
Hans: ‘Inderdaad. Campusontwikkelingen zijn op zich ontzettend goed, want zo zit alles dicht bij elkaar en kan het elkaar versterken. Het is alleen vaak niet aan de rest van de stad verbonden en mist de aansluiting. Daar is ook nog een wereld te winnen. Net als bij binnensteden in het algemeen. Wij vormen een combinatie die je ook heel goed op de binnenstad als geheel zou kunnen loslaten.’
Voor en na de Plintenaanpak in Rotterdam
Analyse en uitvoering
Het blijft niet alleen bij analyse en plannenmakerij. Denken alleen is niet voldoende. Het is vooral een kwestie van doen.
Hans: ‘Bij een opdracht zullen we eerst samen met de opdrachtgever een analyse maken. Wat zien we nou eigenlijk en waarom werkt het wel en waarom niet. Hoe gaan we om met de ruimte en openbare omgeving en gebouwen en wat is er te doen. Door te snappen hoe een gebied in elkaar zit, ontdek je waar de kansen liggen om tot verandering te komen. De volgende stap is inventariseren welke partijen belangrijk zijn om een samenwerking mee op te bouwen. Het moet tenslotte een droombeeld zijn van alle betrokken partijen. Dan kunnen we met die partijen aan de slag.’
Tony: ‘Dat is meestal de grootste uitdaging. Elke partij heeft tenslotte andere belangen en er zijn vaak meerdere stakeholders. En natuurlijk heb je het concrete eindresultaat niet direct, maar soms pas na een jaar of zelfs langer. We geloven er daarom allebei in dat je parallel aan de “plannenmakerij” moet starten met een pilotproject, maar ook kansen die voor het grijpen liggen, meteen moet pakken. Op deze manier kun je niet alleen je strategie in de praktijk toetsen, maar ook huiverige of kritische deelnemers laten zien: dit is wat we bedoelen. Het klinkt misschien complex, maar het werkt!’
Tony Wijntuin (WYNE) en Hans Karssenberg (Stipo)
Het Portfolio Value Model® van WYNE
WYNE Strategy & Innovation is opgericht door Tony Wijntuin, die na een succesvolle carrière bij Amsterdam Airport Schiphol, in 2009 besloot om de brede ervaring en inzichten die hij in die periode op zowel logistiek als commercieel vlak heeft opgedaan in te zetten in zijn eigen adviesbureau.
|
Criteria voor goede plinten en Stipo
Hans Karssenberg is één van de mede oprichters van Stipo, dat als team sinds 1992 zelfstandig actief is in de interdisciplinaire stedelijke ontwikkeling als strategisch adviseur, conceptontwikkelaar, projectleider en trainingsleider. Juist op raakvlakken van verschillende disciplines ontstaan creatieve en innovatieve doorbraken.
Stipo heeft in samenwerking met de gemeente Rotterdam drie lagen van criteria ontwikkeld voor een goede plint die alle drie onderdeel moeten zijn van de aanpak: pand, straat en context.
1) Het pand: kleinschalige units, variëteit functies, transparante gevels, rijkdom materiaal, verticale geleding, goede hybride zone, bijzonder karakter, passende reclamevoering, flexibiliteit in hoogte (4m) en bestemmingsplan.
2) De straat: plezier om te lopen, fysiek comfort (wind, geluid, zon, schaduw, beheer), definitie (hoogte minimaal helft breedte), afwisselende gebouwen, kwaliteit die het oog bindt, goede bomen, even parkeren, begin en einde straat, zitplekken, dichtheid.
3) De context: plintvragend publiek (loopstromen overdag en avond, 5-20 passanten per breedtemeter per minuut, economisch en cultureel kapitaal), bijzonder stedelijk programma of een speciale clustering, goed verbonden met pleinen en parken, partners als initiatiefnemers, samenhang stedenbouwkundig beeld, goede positie in het stedelijk weefsel en de stedelijke loop- en fietsroutes. Elk van die drie schaalniveaus bevatten ‘knoppen’ om in de strategie op te drukken. Met de analyse bouwt Stipo aan een gemeenschappelijke, met de partners (eigenaren, huurders, overheden) gedragen visie voor de straat en begeleidt Stipo de uitvoering, inclusief tijdelijk gebruik en nieuwe straatconcepten.
|
Meer weten?
Meer informatie: www.stipo.nl/plintenstrategie en www.wyne.nl.
Meer kennis delen? Word lid van de LinkedIn groep plinten.
Contactpersoon: Hans Karssenberg.
Klik hier om Hans een mail te sturen.
Of klik hier voor de contactgegevens van Stipo.
Stipo organiseerde een Stadsgeruchten bijeenkomst over het thema plinten, waarbij de Zuidas en de Eilandenboulevard in Amsterdam centraal stonden. Klik hier om meer te lezen over de avond.
