Stedelijke vernieuwing na de crisis
Na de N14 is Stipo opnieuw mede auteur van een KEI-publicatie in de 'N-reeks' over de 'state of the art' van de stedelijke vernieuwing. De N19 draait om de vraag hoe de stedelijke vernieuwing er na de crisis uit zal zien. Stipo was lid van een denktank die met KEI samen deze vraag is gaan oppakken. Over Ontwikkelend beheren, eigenfrequentie en nieuwe verdienmodellen.
De crisis lijkt voorbij, en ook de bouw lijkt weer voorzichtig aan te trekken. Maar het stof van de recessie is nog niet opgetrokken. We zullen de komende jaren te maken krijgen met een ander soort teruggang, die van de bezuinigingen bij overheden en het gevolg daarvan voor andere partijen. De investeringen waar we aan gewend waren geraakt in de stedelijke vernieuwing zullen stevig afnemen. Terwijl de noodzaak tot investeren is niet plotseling minder geworden - het gaat met Rotterdam Zuid, of Maastricht Noordoost niet plotseling beter nu er minder middelen zijn.
Afnemende investeringscapaciteit
De vraag die boven de stedelijke vernieuwing hangt, is: hoe houden we bij een afnemende investeringscapaciteit van alle betrokken partijen de kwaliteit van de stedelijke vernieuwing hoog? Deze vraag is centraal gesteld op de salon Voorbij de crisis, een samenwerking van KEI kenniscentrum stedelijke vernieuwing en Platform Corpovenista op 15 maart 2010. Ruim zestig bestuurders en professionals vanuit overheid, maatschappelijk middenveld en markt kwamen bij elkaar om ‘voorbij de crisis' te denken en richtingen te zoeken voor de stedelijke vernieuwing van de toekomst. Er heerste een sterk gedeeld gevoel dat we gezamenlijk op zoek zijn naar nieuwe manieren om onze steden ook in de toekomst vitaal te houden. En naar nieuwe manieren om bewoners en bedrijfsleven een centralere rol in de aanpak te geven.
Denktank
Om tot een verdere uitwerking te komen, richtte KEI in de lente van 2010 de denktank Voorbij de crisis op. Deze denktank, met deelnemers uit de breedte van het partnernetwerk, kwam in 2010 periodiek bij elkaar om tot wenkende perspectieven te komen voor de stedelijke vernieuwing van de nabije toekomst.
Het resultaat van dit gehele traject is deze publicatie: N19 Voorbij de crisis. Agenda voor de stedelijke vernieuwing (PDF). Deze agenda is geen uitgewerkt plan van aanpak, maar een schets van de oplossingsrichtingen die de denktank heeft ontwikkeld. Het is geen eindpunt, maar een eerste begin, en verre van af. Het geeft wel een richting. Lees deze tekst daarom als een open uitnodiging tot kritische reflectie en verdere uitwerking.
Vier oplossingsrichtingen
De denktank bestaande uit twintig directeuren en seniormedewerkers uit het KEI-netwerk, onder wie Jeroen Laven en Hans Karssenberg van Stipo, heeft gedurende een intensief vier oplossingsrichtingen geformuleerd. Ze zijn te interpreteren als overlappende denkkaders, die samen kunnen bijdragen aan een nieuwe richting voor de stedelijke vernieuwing:
- Ontwikkelend beheren
- De eigenfrequentie
- Het welbegrepen belang
-
Het maatschappelijke verdienmodel als maatwerk.
Ontwikkelend beheren
We willen volop in de fysieke en maatschappelijke transformatie van onze steden blijven investeren dit zal in de toekomst in een ander tempo gebeuren.
De investeringen zijn tot nog toe sterk resultaatgericht. In de stedelijke vernieuwing ontwikkelen wij vooral projecten. Op zich is resultaatgerichtheid geen probleem, maar de denktank constateert wel dat het proces voor en na het bereiken van het resultaat volledig van elkaar gescheiden zijn, zowel functioneel als financieel. Het bereiken is zo dominant dat de vervolgvraag hoe dat te behouden naar de achtergrond verdwijnt.
De stedelijke vernieuwing is hiermee zo georganiseerd dat zij alleen met extra middelen, betaald uit ontwikkeling van nieuwbouw (van kantoren) of verkoop (van woningen), kan worden gerealiseerd.
De vraag is nu: kunnen we met de middelen die in gebieden zelf omgaan vernieuwing inzetten? Zouden we met de beheergelden, maar ook de huren voldoende middelen kunnen mobiliseren om een meer zelfdragend systeem te krijgen? Wat gebeurt er als we de scheiding tussen ontwikkeling en beheer los laten? Hoe kunnen we vernieuwen met meer aandacht voor continuïteit en groei? Welke kansen levert het op als we in de ontwikkeling van een gebouw gaan rekenen met de gehele levensduur, inclusief exploitatie en beheer? En wat als we dit gaan doen in het sociale domein?
De denktank pleit ervoor om ontwikkelen en beheren als één enkel duurzaam proces op te vatten: het beherend ontwikkelen en ontwikkelend beheren. Daarmee verandert de vernieuwing van karakter. Investeringen zijn dan (meestal) kleinschaliger en continu, en sluiten meer aan op de dynamiek van de stad. Beheren en ontwikkelen wisselen elkaar in een veel hoger tempo af. Beheermiddelen worden gekoppeld aan maatschappelijke ontwikkelingsdoelen. En ontwikkelgelden kunnen aan het beheer worden toegevoegd of via het beheer worden ingezet.
Ontwikkelend beheren staat in de PDF uitgebreider beschreven en wordt verder ontwikkeld op het blog natuurlijke wijkvernieuwing (waar Stipo ook één van de partners in is).
De eigenfrequentie
De denktank vraagt zich af hoe wij scherper kunnen zijn in het handelen vanuit de werkelijke opgave - wat is hier echt aan de hand? - gekoppeld aan de periode waarin redelijkerwijs veranderingen mogelijk zijn. Dat dit nu niet voldoende gebeurt, uit zich in fenomenen als de beruchte ‘projectencarrousel' in de sociale sector, maar ook sommige fysieke herstructureringen kunnen in dit licht worden bezien.
De vraag naar wat er werkelijk aan de hand is laat zich zelden reduceren tot een enkel schaalniveau, een enkele eindtermijn en een enkel maatschappelijk domein, dat weten we inmiddels. Hoewel de neiging tot vereenvoudiging blijft - neem bijvoorbeeld de focus op wijkeconomie - weten we dat we moeten schakelen tussen de schalen en kokers. Maar dat ook tijd voor en tegen ons kan werken vergeten we nogal eens. Terwijl juist tijd in hoge mate bepaalt waar we invloed op kunnen uitoefenen en vooral ook waarop niet.
In de ruimtelijke ordening is die invloed van de tijd onderkend in de zogenaamde lagenbenadering. De denktank stelt voor om voor het bepalen van de opgave en aanpak in een wijktransformatie ook een vorm van deze lagenbenadering te gebruiken.
Lenend van de natuurkunde, zouden we ons daarbij voor elke interventie af kunnen vragen: wat is de eigenfrequentie van het gebied of het proces waarin we nu ingrijpen? Wat zou het betekenen wanneer we afscheid nemen van de wijk als project? Wat zou het opleveren (en wat zou het kosten) als iedere opgave vanuit zijn eigen tijdshorizon wordt opgepakt? Waar het kan of waar hoge dynamiek en flexibiliteit vereist zijn, gericht op de korte termijn van bijvoorbeeld twee jaren, en waar het nodig is, met langduriger investeringsafspraken die enkele decennia kunnen beslaan. We nemen in ieder geval afscheid van het gebruik om alle acties in één masterplantermijn te persen.
Het welbegrepen belang
De stedelijke vernieuwing is door de schaal van de ingrepen en de grote financiële belangen vooral een proces geweest van enkele partijen (overheden en corporaties met name) voor vele andere betrokkenen.
Die scheiding is altijd moeizaam gebleven. Alle goede bedoelingen ten spijt zijn we onvoldoende in staat om de betrokkenheid van alle belanghebbenden te mobiliseren, op zodanige wijze dat ze werkelijk van invloed worden bij het bepalen van de opgaven en de te plegen interventies in een gebied. Als het gaat om het bereiken en vasthouden van de vitaliteit van buurt, wijk en stad, met al die bewoners, ondernemers en andere partijen die daarin een belang hebben, zou het dan niet veel effectiever kunnen?
Onze verwachting is dat de komende periode, waarin de gevolgen van de bezuinigingen zullen neerslaan, voor sommigen zwaar zal zijn. Tegelijk echter ontstaat, juist door de verwachte versobering, een voedingsbodem voor een nieuwe praktijk. Het is de overtuiging van de denktank dat we daarvoor veel scherper zullen moeten kijken waar de belangen in de vernieuwing liggen en wat dat betekent voor de legitimiteit, de investeringsbereidheid en het risico.
Vraag je af: wie krijgt er pijn in de buik als iets mis gaat? Daar ligt het werkelijke belang, dat zich kan uiten in investeringen in betrokkenheid, geld, tijd en andere middelen. Die pijn wordt natuurlijk gevoeld door de overheden en het maatschappelijk middenveld, als terechte partners in de vernieuwing. Maar slechts ten dele. Ook bewoners en ondernemers kunnen, meer dan hun huidige zijdelingse betrokkenheid, worden verleid om risicodragend in hun leefomgeving te investeren. Het kan ook betekenen dat andersoortige partijen eerder instappen.
Wat zich aftekent is een manier van werken waarin belang, eigenaarschap, initiatief en risico van de vernieuwing directer aan elkaar zijn gekoppeld. Een vernieuwing waarin ideeën, investeringen en energie van een brede groep belanghebbenden een substantiële plaats zullen innemen. Ieder naar zijn eigen expertise, vakmanschap en belang. Dit heeft uiteraard gevolgen voor de positionering van de bestaande instituties. Hoe maken zij ruimte? Wat moeten zij loslaten en wat juist stimuleren? Zijn er nieuwe middelen nodig om organisatie van bewoners, ondernemers en andere investeerders mogelijk te maken?
Het maatschappelijk verdienmodel als maatwerk
Momenteel is de financiële inrichting van de stedelijke ontwikkeling sterk gekoppeld aan de waarde van de grond en het vastgoed, en aan het systematisch verevenen van ‘onrendabele toppen' met gelden uit de verkoop van bezit en lucratieve nieuwe ontwikkelingen elders. Aanhoudende vastgoedwaardedaling en stijgende bouwkosten brengen echter de kwetsbaarheid van dit systeem aan het licht, zeker nu de verkoop van woningen stagneert. De verdiencapaciteit van stedelijke vernieuwing is in veel gebieden tot ver onder het nulpunt gezakt, subsidiestromen worden afgebouwd en andere verdienprojecten zoals de kantoorbouw liggen stil.
Dit terwijl de noodzaak tot aanpak van veel stedelijke gebieden in de toekomst eerder groter dan kleiner wordt.
De stedelijke vernieuwing heeft een nieuw kosten-batenmodel nodig.
Het model van ontwikkelend beheren biedt een leidraad. De focus op kleinschaligheid, de lokale opgave en totale levensduur kan vertaald worden in financiële termen. Het idee van de denktank is dat in het maatschappelijke verdienmodel van de toekomst in ieder geval een grotere diversiteit aan waardemakers nodig zal zijn. Hoe kunnen we zaken als water, energie, parkeren, beter benutten in het financiële model van de vernieuwing? De grotere diversiteit geldt ook voor de investeerders. Hoe vertalen we het belang van bewoners en ondernemers, maar ook verzekeraars en pensioensfondsen, naar een rol als mede-investeerder in de stad? Hoe geven we maatschappelijk ondernemerschap en maatschappelijke business cases op alle schaalniveaus beter vorm?
Ook aan de kostenkant is veel te winnen, als we op zoek gaan naar manieren om energieverlies en dubbel werk terug te dringen. Kunnen we bijvoorbeeld de faalkosten op bouwprojecten verminderen, die soms oplopen tot 10 procent? Hoe zorgen we dat in de sociale sector succesvolle projecten kunnen uitgroeien tot succesvolle programma's, en onsuccesvolle projecten op tijd stoppen? Iets dat nu, getuige de frustratie over de ‘projectencarrousel', niet altijd voldoende lukt. Ook is er energie te winnen uit slimmere manieren om kennis en ervaring binnen de vernieuwing te borgen. Hoe maken wij niet alleen onze omgeving, maar hoe wordt ook de vakman, de professional weer duurzaam? En, kunnen we gevoeliger worden voor alle zaken die in wijken buiten alle instituties om worden georganiseerd en dat rendement beter op waarde schatten?
De denktank doet enkele voorzetten voor mogelijke nieuwe verdienmodellen. Dit zijn onder meer de Neighbourhood Investment Zones in Hamburg, gemodelleerd naar analogie van de in Nederland bekende Bedrijfs Investerings Zones; de Vereniging van Bewoners (VvB), in aanvulling op de bestaande Verenigingen van Eigenaren (VvE) in appartementencomplexen; en het inzetten van vormen van microfinanciering, crowd funding, voor de stedelijke vernieuwing.
De auteurs
De denktank bestond uit de volgende auteurs: Gert Jan Arts, directeur Gerrichhauzen en Partners; Hans Bootsma, commercial manager Blauwhoed Eurowoningen; Matthijs Bouw, One Architecture; Adri Dorrestein, manager Gebiedsontwikkeling, Heijmans; Henk Harms, directeur Proper-Stok Groep; Damo Holt, manager Gebiedsontwikkeling, Ecorys; Adriaan Hoogvliet, De Alliantie (corpovenista); Annius Hoornstra, adjunct-directeur Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam; Hans Karssenberg, directeur Stipo; Jan Kraak, senior adviseur Strategiem, Ymere; Bart Lammers, Buurtdiensten; Jeroen Laven, directeur Stipo; Dorine Manson, voormalig directeur Economie, gemeente Amsterdam; Batian Niewerth, directeur woningcorporatie Ieder1; Rienk Postuma, Hoofd projectontwikkeling, De Principaal; Emirto Rienhart, senior adviseur Gebiedsontwikkeling, ECORYS; Bianca Seekles, hoofd Innovatie, ERA Contour ; Willem Sulsters, directeur/eigenaar WSA; Paul Tazelaar, adviseur Vastgoed & Finance, Vannimwegen; Roland Theeuwen, directeur Procap; Rodney Weterings, wethouder Volkshuisvesting, Stedelijke vernieuwing, Sport en Cultuur, Den Bosch; Enno Zuidema, directeur Enno Zuidema Stedenbouw.
Penvoering: Olof van de Wal, directeur KEI kenniscentrum stedelijke vernieuwing; en Arjan Raatgever, adviseur KEI kenniscentrum stedelijke vernieuwing.
Meer lezen of weten?
De PDF bevat een uitgebreidere beschrijving. Het traject wordt onder andere voortgezet in de denktank 'Natuurlijke Wijkvernieuwing'. Zie ook het blog, het KEI dossier en word lid van de LinkedIn groep Natuurlijke wijkvernieuwing om alle nieuwsberichten te volgen.
Zie ook de eerdere N-reeks publicatie van Stipo N14, Vernieuwen tussen Chaos en Orde, over competenties, organisaties en beroepsuitoefening.
Contactpersoon: Hans Karssenberg
Klik hier om Hans een mail te sturen
Of klik hier voor de contactgegevens van Stipo
