Een woonwijk en een woonhuis die met je mee groeien

Eerst trekken de gezinnen met kinderen in, dan krijg je hangjeugd en daarna blijven de emptynesters in te grote huizen achter. Gaan de kinderen het huis uit dan is er voor hen geen woning, en evenmin voor ouderen die niet meer kunnen traplopen. Hoe doorbreek je deze traditionele, en weinig duurzame levenscyclus van woonwijken? Deze vraag stond centraal bij het pilot gebied Veenendaal Oost.

Hoe bouw je een levensloopbestendige wijk van 3.500 woningen die flexibel genoeg is om wensen van toekomstige generaties op te vangen? Doe je dat niet, dan weet je dat de wijk vroeg of laat in moeilijk vaarwater komt. In feite maken we vandaag de 'prachtwijken' van morgen en zadelen we de wijkbewoners en onszelf met veel ellende en grote nieuwe investeringen op.

Duurzame flexibiliteit

Wat is er dan voor nodig om een woonwijk blijvend flexibel te maken? Het werkatelier heeft opgeleverd dat je dan in elk geval op drie niveaus moet werken: de openbare ruimte, de voorzieningen en de woning. Omdat je nooit alles kunt bereiken in een nieuwbouwwijk, zijn de eisen waar je dan aan moet voldoen teruggebracht tot een beknopte basislijst. Een basislijst die, zo blijkt in de praktijk van Veenendaal Oost, desalniettemin zeer ambitieus is, en haast niet meer is toe te passen als je hem niet vanaf het begin tot de kern van je strategie maakt.

Een brede beukmaat

Een van de belangrijkste punten is bijvoorbeeld het hanteren van een bredere beukmaat per woning. Per slot van rekening, als je mogelijk wilt maken dat iemand in de toekomst op de begane grond gaat wonen -- wat doe je dan met de bovenverdieping. Een brede beukmaat -- bij voorkeur 7,20 m -- maakt het mogelijk een tweede voordeur in de gevel te bouwen en de woning te splitsen. Het maakt het ook goed mogelijk de natte cel naar beneden te halen. 

En zolang je niet splitst bieden de bredere kamers een veel comfortabeler gevoel. Bovendien is een brede beukmaat goed voor de straatbeleving: bij de standaard beukmaat van 5,40 m komen toch al snel in de woningplattegrond de voordeur en de keuken aan de straatkant. Dit is niet erg goed voor de beleving op de straat daarvoor, waar voetgangers 's avonds tegen donkere dichte gevels aankijken en niet het gevoel hebben van 'ogen op straat'. 

Waarom wordt er dan niet standaard op 7,20 m gebouwd, zou je zeggen? De hele bouwwereld lijkt zo ongeveer gebaseerd op de beukmaat van 5,40 m, en van standaarden afwijken kost altijd meer. Maar ook stedenbouwkundigen zijn gewend om de wijk te verkavelen op 5,40 m beukmaten. Zodra de eerste sloten en kavels zijn ingetekend, is er al haast geen weg meer terug, zo bleek in Veenendaal Oost. 

Liefde

Naast alle techniek die het mogelijk maakt om zelf je huis te bouwen, uit te breiden, te splitsen, de openbare ruimte en de voorzieningen naar je hand te zetten, is er één ding nodig om een wijk echt duurzaam te maken: liefde. De gebruikers moeten er zó van houden -- ook over 30 en 60 jaar -- dat ze erin blijven investeren. En daar zit een boeiende spanning, want leidt alle flexibiliteit niet juist tot een rommeltje, zoals recente ervaringen met zelfbouwwijkjes laten zien? 

Om deze paradox op te heffen is het belangrijk te leren van systemen waarin is bewezen dat flexibiliteit en samenhangende pracht samengaan: plan Zuid van Berlage, het grid in Barcelona, het grid in San Francisco, de grachtengordel in Amsterdam -- elk hebben ze met elkaar gemeen dat ze een wereldberoemde uitstraling hebben, dat ze al direct in het begin totaal anders zijn gebouwd dan in de eerste plannen de bedoeling was, en dat ze door de tijd heen steeds wisselende functies hebben opgevangen. 

Wat ze bindt: een ijzersterke structuur, inrichting en geleding van de openbare ruimte. Flexibiliteit is dus alleen duurzaam als dit vergezeld gaat van veel kwaliteit en een publiek domein dat als sterke, hoogkwalitatieve ruggengraat fungeert.

Waardecreatie

Met goede intenties alleen kom je nergens. Dit soort flexibiliteit aanbrengen mag dan misschien op termijn veel opleveren voor een stad, een wijk en de gebruikers van die wijk -- op korte termijn kost het meer dan standaard bouwen. En dat roept de vraag op wie die extra investeringen wil betalen. Zijn bewoners bereid meer te betalen omdat de wijk dan over 30 jaar beter draait? Waarschijnlijk niet. 

De ervaringen in Veenendaal Oost laten zien dat echte flexibiliteit haast alleen mogelijk is als er een constructie wordt gevonden waarbij partijen op lange termijn financieel betrokken blijven. De waardecreatie die de aanvankelijke investeringen op langere termijn opleveren komen bij particuliere woningeigenaren terecht als dit systeem niet vanaf het begin wordt ontworpen. Een typische 'tragedy of commons'. 

Gemeenten, woningcorporaties, beleggende ontwikkelaars, instellingen die voor eigen gebruik bouwen kunnen zich in potentie beter richten op waardecreatie dan bouwende ontwikkelaars. Wat nog ontdekt moet worden is hoe we één vereniging van eigenaren voor een woonwijk kunnen oprichten, waar de waardecreatie uiteindelijk terecht komt, zodat je ook bij particuliere verkoop het principe van waardecreatie kunt hanteren.

Rapport

Hier kunt u het beknopte rapport downloaden van het werkatelier ‘Duurzame flexibiliteit': een visie met een concreet programma van eisen voor flexibele woningen, flexibele voorzieningengebouwen en flexibele openbare ruimte. 

Kennisoverdracht Levensloopbestendige Nieuwbouwwijken 

Dit werkatelier was er één in een reeks om te achterhalen hoe je een èchte levensloopbestendige wijk bouwt. Om de opgebouwde kennis zoveel mogelijk door te geven biedt de provincie Utrecht alle lessen van deze pilot op het internet aan.

Meer weten

Contactpersoon: Hans Karssenberg
Klik hier om Hans een mail te sturen
Of klik hier voor de contactgegevens van Stipo