Netwerkcorporaties, nieuwe verdienmodellen en politieke speerpunten

Corporaties in gesprek over hun rol in stedelijke ontwikkeling in 2020

Tien corporatiedirecteuren en strategen, de SEV en TU Delft, waren op 11 februari 2011 uitgenodigd door Stipo om in klein verband in dialoog te gaan over de rol van corporaties in stedelijke ontwikkeling in 2020.

Aanleiding voor het gesprek was een interviewbundel uit 2010 van Stipo met corporaties door het hele land over hun verwachtingen van de rol van corporaties in stedelijke vernieuwing in 2020. Er zijn grote verschuivingen gaande in het denken over de rol en taak van de corporaties:

van ontwikkelen naar ontwikkelend beheren,
nieuwe verdienmodellen,
niet meer werken aan de woning maar aan het wonen,
nieuwe coalities met bewoners, marktpartijen en overheden die vragen om een andere manier van werken bij een corporatie, maar ook bij andere spelers op gebiedsniveau.

De grootschalige lange termijnplannen en afspraken zijn uit in de vakwereld; het meer gerichte, meer spontane is in. Achter deze meer kleinschalige, spontane of natuurlijk vernieuwende projecten schuilt een dieperliggende verschuiving naar (meer organisch) vernieuwen van bestaande stadsstructuren: van stad maken naar stad zijn.

Corporatiedag 11 februari 2011

Gespreksagenda rondetafelsessie

Op 11 februari agendeerden we drie majeure onderwerpen:

De netwerkcorporatie
Het verdienmodel voor corporaties
De politieke agenda voor corporaties

Genodigd waren directeuren en strategen van corporaties uit het hele land, aangevuld met deskundigen van de SEV, TUDelft en Stipo. Per onderwerp trapte één van de genodigden af en fungeerde de ander als co-referent. Onder leiding van Jeroen Laven van Stipo ging de tafel in gesprek.

In het bijgevoegde artikel vindt u een uitgebreid verslag van de bijeenkomst.

Netwerkcorporatie

Gert Dijkstra (Eigen Haard) en Nico de Pijper (Zorgwaard) zetten prikkelend de toon hoe corporaties organisatieoverstijgend kunnen en moeten werken.

Corporatiedag 11 februari 2011

In dialoog met de aanwezigen werd ingezoomd op de samenwerking tussen wonen en zorg. Wonen en zorg groeien steeds dichter naar elkaar toe. De zorgsector wordt een belangrijker deel van het leven van mensen en daar gaat veel geld in om. De zorgpartijen zijn sterk in ontwikkeling; er liggen kansen om beide sectoren meer aan elkaar te koppelen. Zeker nu de gemiddelde leeftijd van de klanten van corporaties stijgt. Bij Vestia is de gemiddelde leeftijd bijvoorbeeld 57 jaar.
Uitgediept in de discussie werd onder meer op de noodzaak van het gezamenlijk opstellen van een visie, het creëren van langdurige betrokkenheid en standvastigheid, benodigde expertise in en buiten de organisaties en het actief opzoeken van relaties.

Nieuwe verdienmodellen

Willem van Vliet (Ceres/Vestia) en Robert Straver (Woonstad) leidden de discussie in zetten de toon hoe corporaties tussen idealisme en financieel realisme, tussen droom en werkelijkheid opereren. Is de corporatie een Robin Hood die strijdt voor de zwakkeren, en daar zelf ook financieel mee uitkomt, of is er een ander verdienmodel nodig?

In het gesprek werd geconstateerd dat het bijzondere is dat het Robin-Hood-systeem failliet is geraakt. Het middel lijkt het doel te zijn geworden. De opgave is dus weer terug te raken in een (financieel) gezond systeem.

Corporatiedag 11 februari 2011

Vraag is hierbij: welke woningvoorraad is nodig om de onderkant van de samenleving te huisvesten. Dat is mogelijk maar 10-15% van de samenleving. Nu is in Rotterdam 60% van de voorraad sociale woningbouw. In Den Haag is dat 30%. Kortom: een grote overmaat.
De verschillen in woningmarktgebieden, de doelgroepen die de corporaties willen bedienen, de rol van corporaties in maatschappelijke stijging, de omvang van de corporatie, het zijn slechts enkele van de vele knoppen waaraan je kunt draaien om tot nieuwe verdienmodellen te komen. Maatwerk in gebieden is essentieel, waarbij corporaties, zo bleek in de discussie, zeker van elkaar kunnen leren.

Politieke agenda

Vincent Gruis van de TU Delft gaf een aftrap voor een discussie over de politieke agenda voor de corporaties. Corporaties liggen onder het politieke vergrootglas. Woningcorporaties staan onder druk, voelen zich onder druk. Het imago van woningcorporaties is lang niet altijd positief. Het is moeilijker om breed bezig te blijven; terwijl de situatie dit vaak verlangt. De corporaties zijn daarin nog reactief: "de omgeving verandert, wij veranderen mee met omgeving".

Met de huidige politieke wind, de bezuinigingsdruk bij het kabinet, gecombineerd met ontwikkelingen als de veranderende nationale en Europese regelgeving, is het geen vanzelfsprekende dat corporaties en politiek effectief samen optrekken bij de versterking van het wonen in het land.

Vincent Gruis presenteerde actuele onderzoeksresultaten. De TU heeft een enquête gehouden over de verschuiving van prioriteiten ten opzichte van 3 jaar terug. Uit dit beeld blijkt de terugtrekkende beweging naar de kerntaken en het beeld hierboven beschreven.

Verschuiving prioriteiten

Zonder eigen agenda vanuit de sector is een stap richting de politiek te vroeg. Door een nog scherper beeld te hebben wat blijft liggen, de echte maatschappelijke problemen te benoemen, kan je de lokale en nationale overheid uitdagen / verleiden hier in te participeren. Dus vanuit de eigen kracht van de sector in plaats van vanuit onvermogen van de sector. Richting politiek kan worden bepleit dat corporaties een veel ruimer 'operatieterrein' moeten hebben dan huisvesting van 'kwetsbare groepen' uit de samenleving, om hun onvermijdelijk uitdijende takenpakket te kunnen uitvoeren en hun maatschappelijke functie te kunnen vervullen.

Vervolgstappen

De reacties op het rondetafelgesprek waren positief. De kleine setting, met mensen op niveau, de geagendeerde onderwerpen, ze vragen om vervolgstappen. Deels zal Stipo een rol kunnen spelen in vervolgstappen, maar de deelnemers aan het rondetafelgesprek zullen elkaar ook rechtstreeks weten te vinden.

De vervolgstappen vinden plaats op drie niveaus:

Overkoepelend netwerkniveau
Metaniveau: ontwikkeling kennis over nieuwe kansen in gebiedsontwikkeling
Uitvoerend niveau

Overkoepelend netwerkniveau

Met de TUDelft, de SEV en corporatiedirecteuren gaat Stipo verder met het scherp krijgen van de agenda van de corporaties richting de nationale politiek. De verscheidenheid van agenda's van de afzonderlijke corporaties is een gegeven, en past bij de huidige tijd. De verscheidenheid maakt het des te belangrijker om ook helder te krijgen waar de gemeenschappelijke koers ligt, en hoe corporaties en de politiek hier beiden, zoveel mogelijk ook samen, op in kunnen spelen.

Metaniveau: ontwikkeling kennis over nieuwe kansen in gebiedsontwikkeling

Samenhangend met het vorige punt continueren we het gesprek met de corporaties. Met een selectie van de corporaties organiseren we de komende periode bijeenkomsten waarin we nader ingaan op nieuwe kansen, nieuwe trends in gebiedsontwikkeling. We gaan hierbij onder meer in op thema's waar Stipo op conceptueel en uitvoerend niveau aan werkt. Dit zijn thema's als thuisgevoel, stadsantropologie, natuurlijke wijkvernieuwing, kindroutes en wijkinvesteringszones .
We haken aan op hoe andere partijen, zoals de overheid en ontwikkelaars inspelen op nieuwe kansen in gebiedsontwikkeling. Stipo werkte recent onder meer voor Rotterdam, Dordrecht en voor het Bouwfonds aan een training over gebiedsontwikkeling en participeerde in overkoepelende kennisontwikkelingstrajecten zoals voor het KEI .

Corporatiedag 11 februari 2011

We halen ook kennis uit ons netwerk en van andere deskundigen naar binnen, zoals over corporatiemodellen in andere landen als Duitsland en Groot-Brittannië.

Uitvoeringsniveau

We passen de kennis die we hebben ontwikkeld toe in praktijk. Voorbeelden zijn de ontwikkeling van een wonen-welzijn zorgcomplex in de Hoekse Waard, een kindroute in Zaandam en de ontwikkeling van wijkperspectieven in Roosendaal. Een en ander past in de Stipo aanpak waarin we lange termijn visie en korte termijn actie aan elkaar verknopen.