Herpositionering van woningcorporaties: de gevolgen voor stedelijke ontwikkeling

Afstudeeronderzoek Willem Smink

Stipo interviewde voor de publicatie ‘Woningcorporatie 2020’ 17 woningcorporaties. Het bleek dat er volop discussie en beweging is in de taken die woningcorporaties uitvoeren. Willem Smink nam deze publicatie als uitgangspunt voor zijn afstudeeronderzoek voor de opleiding Ruimtelijke Ordening & Planologie aan de Hogeschool Utrecht. Hij onderzocht wat er gebeurt met stedelijke ontwikkeling wanneer de rol die corporaties innemen veranderd.

De acht toekomstmodellen die de uitkomst vormen van de publicatie ‘Woningcorporatie 2020’ zijn in dit onderzoek als uitgangspunt gebruikt. Vervolgens is het begrip ‘stedelijke ontwikkeling’ gedefinieerd op basis van drie thema’s: wonen & zorg, wonen & leefbaarheid en wonen & duurzaamheid.

Wanneer wordt onderzocht hoe corporaties zich positioneren ten opzichte van stedelijke ontwikkeling, dan blijken er vanuit dit onderzoek vier typen corporaties te bestaan. Daaruit blijkt dat de terugtrekkende beweging van woningcorporaties richting kerntaken doorzet. De rol die corporaties spelen in stedelijke ontwikkeling wordt daarmee kleiner, terwijl de noodzaak tot investeren in stedelijke ontwikkeling niet afneemt.

Toekomstmodellen van woningcorporaties

Verschillende ontwikkelingen en discussies zorgen voor de herpositionering van woningcorporaties, zoals de stagnerende woningmarkt. Hierdoor drogen de inkomsten van corporaties op. Maar ook discussies over het spanningsveld met marktpartijen en de nieuwe EU-regelgeving, waardoor woningcorporaties gedwongen worden zich meer op sociale huur te richten, dragen hieraan bij.

Stipo definieerde in de publicatie ‘Woningcorporatie 2020’ toekomstmodellen die hierop inspelen: de kerncorporatie, de krimpcorporatie, netwerkcorporatie, co-creatie corporatie, energiecorporatie, waardecorporatie, de sociale corporatie en de balancerende corporatie. De modellen kern en krimp zijn in dit onderzoek samengevoegd, de balancerende corporatie is niet meegenomen. Zo blijven er zes modellen over, die in onderstaande afbeelding zijn weergegeven. De modellen zijn niet wederzijds uitsluitend.

Afstudeeronderzoek Willem Smink

Stedelijke ontwikkeling

Het onderzoek richt zich op het verband tussen enerzijds de rol van woningcorporaties en anderzijds stedelijke ontwikkeling. Een goede definitie van het begrip ‘stedelijke ontwikkeling’ is van belang. We kunnen dit definiëren op basis van drie voorwaarden: meetbaarheid, actualiteit en aansluiting op de werkpraktijk van Stipo. In dit onderzoek zijn daarom de thema’s wonen & zorg, wonen & leefbaarheid en wonen & duurzaamheid de definitie van stedelijke ontwikkeling. Dit betekent dat stedelijke ontwikkeling in dit onderzoek gaat over bestaand stedelijk gebied.

Om te ‘meten’ welke rol corporaties innemen ten opzichte van stedelijke ontwikkeling zijn in dit onderzoek visitatierapporten gebruikt. In die rapporten worden woningcorporaties beoordeeld op hun maatschappelijke prestaties. Op basis van de visitatierapporten zijn 20 corporaties ingedeeld in de modellen uit het eerdere onderzoek van Stipo. Uit die indeling blijkt dat meer dan de helft van de woningcorporaties zich richt op het kern/krimpmodel. Steeds meer corporaties lijken zich, nu ze het financieel moeilijk hebben, te richten op de primaire taak en het nemen van weinig risico’s.

Van de zes modellen spelen vooral de netwerkcorporatie, de co-creatie corporatie en de waardecorporatie een duidelijke rol in stedelijke ontwikkeling. Hoe deze modellen staan ten opzichte van de drie thema’s valt echter niet te zeggen. De cijfers uit de visitatierapporten bleken hiervoor in dit onderzoek niet ‘hard’ genoeg.

Vier nieuwe typen woningcorporaties

In de volgende stap zijn de uitkomsten van het eerdere onderzoek en de stedelijke ontwikkelingsthema’s aan de praktijk getoetst. Hiervoor zijn vier woningcorporaties geïnterviewd : Dudok Wonen, GoedeStede, Wold & Waard en Ymere.

Uit de interviews blijkt dat de rol die woningcorporaties innemen vooral afhangt van de lokale context en de financiële situatie. De trend tot terugtrekking op de kerntaken vanuit financiën, heeft invloed op de drie thema’s.

Wonen & zorg: Grootschalig investeren door corporaties lijkt verleden tijd. Doordat veel budgetten in de (wonen &) zorgsector zijn opgeknipt staan er tegenover kleine inkomsten (te) grote risico’s.
Wonen & leefbaarheid: Op het gebied van leefbaarheid wordt nóg meer gekeken naar of investeren noodzakelijk is. Investeringen in dit thema zijn geen doel op zich, maar gebeuren wanneer de (lokale) situatie daar om vraagt.
Wonen & duurzaamheid: Steeds meer woningcorporaties zien het nut in van investeren in duurzaamheid en energie. Het wordt gezien als een win-win situatie, waar zowel bewoners als de corporatie(s) baat hebben bij investeringen op dit gebied. Zoals bij het energiezuinig maken van woningen, waarin de woonlasten dalen en verhuurders meer huur mogen vragen.

Vanuit de gesprekken ontstaan vier modellen woningcorporaties die verschillend staan tegenover stedelijke ontwikkeling. De kerncorporatie, de kernpluscorporatie, de opgavegerichte corporatie en de breed opererende, gezonde woningcorporatie.

Afstudeeronderzoek Willem Smink

De vier geïnterviewde woningcorporaties bevestigen zo de heersende trend van terugtrekking naar de kerntaken, vanuit financiële overwegingen. De rol van woningcorporaties in stedelijke ontwikkeling wordt kleiner, omdat er steeds minder in stedelijke ontwikkeling wordt geïnvesteerd. De noodzaak tot investeren neemt echter niet af. Daardoor valt er een gat. Want wie houdt bijvoorbeeld de wijken leefbaar en wie zorgt er voor een goede doorstroming op de woningmarkt als de woningcorporaties dat niet meer doen? De belangrijke vraag is daarom wie dit gat gaat opvullen. De keuze tot terugtrekking van corporaties is financieel gezien en op korte termijn de meest logische. Op lange termijn leidt dit mogelijk tot meer problemen.

Onder de huidige politieke en economische omstandigheden blijven deze problemen bestaan en nemen ze mogelijk zelfs toe. Daarom is er op één van die vlakken een grote verandering nodig. Dat vraagt echter om omvangrijke veranderingen, bijvoorbeeld in de woningmarkt of het corporatiestelsel. Het doorvoeren van dergelijke veranderingen kost veel tijd. Uit het onderzoek blijkt dat het kernplus-model tot die tijd het meest geschikt is voor woningcorporaties. Bij het kernplus-model lijken de risico’s namelijk te overzien, terwijl er toch een bijdrage wordt geleverd aan de stedelijke ontwikkeling. En als de economie weer aantrekt kunnen corporaties organisatorisch goed inspelen op het betere economische klimaat.